『一、邻居家的孩子』

每个人都有一个宿敌，而且是从小就有，摆脱不了的，那就是：邻居家的孩子。从出生，到上学，到工作，到成家，他无处不在，如影随形。

郑州和开封就是这样一对邻居家的孩子。

作为老牌世家望族的开封，却被当年的“小弟”继承了绝大部分家产，至今仍耿耿于怀。
然而作为新兴经济体的“国际郑”，一直想把当年大哥的地盘收为自己的后花园，奈何老是被嘲笑为土豪暴发户，没有文化底蕴！

▼厚重感十足的开封

▼现代化国际范的郑州

这样一对“冤家”，一个是如今的国家中心城市，一个是千年前的帝国心脏，究竟谁才是大中原地区的“一哥”呢？
今天，我们依然请来了我宋大法官包大人给我们继续断案。

『二、郑汴“一哥”之争』

包大人：各位读者，大家好，我是老包。有关“中原一哥”的话题，老包的内心是很沉重的。

在老包看来，无论是郑州，还是开封，都不足以称为“一哥”，因为从国家的政策倾向及郑开地方政府的推动来看，未来的“中原一哥”将会属于另外一个城市，将成为整个中原经济区的核心，我们可以称之为“郑开城”。

『三、郑东+汴西+港区=郑开城』

“郑开城”是由国家牵头、郑开两地政府共同推动，三者共同下的一盘关于中原经济区崛起的大棋，而全盘的核心就是郑东+汴西+港区的“郑开城”，也就是我们所说的郑汴港一体化工程。

首先，从国家战略来看。
河南总共拥有五个国家级战略，分别为粮食生产核心区、中原经济区、郑州航空港区、郑洛新国家自主创新示范区、河南自贸区。

我们可以发现，五大“国字号”战略当中有三大战略是围绕着郑、汴、港开展的，再加上三者之间的距离优势，郑汴港一体化早已被国家埋下伏笔，从诞生起就已经预示着他将成为中原地区的核心，老包认为所谓的“中原一哥”非他莫属。

其次，从城市发展方向来看-东移西进北上。
从郑汴港发展方向来看，三城可以概括为“东移西进北上”。

首先是郑开两座城市，老包发现一个很有趣的现象，老包称之为“三门三路”。
开封的发展经历了大梁门——开远门——自贸区大门三次门户西进，正如郑州的发展，107国道经历了中州大道——107辅道——万三公路的三次道路东移。

从现今两个城市的发展现状来看，三门三路也分别成就了今天的汴西新区和郑东新区，引领了郑汴一体化的发展历程。

▼开封自贸区大门

港区北上：港区自从13年出生就被打上“国字号”标签，其中港北区域获得了优先发展，目前是港区适宜居住的板块，也是目前居住功能相对比较完善的区域，当然也是房子价格上涨快的区域之一，早已破万，而港北的优先发展也正是为了承接郑汴一体化的进程。

▼定位为城市综合性服务区的港区北部

开封西进，郑州东移，港区北上，从三城的城市发展方向来看，郑汴港一体化已经是大势所趋。

最后，从落地执行来看-自贸区，集大成者。
如果说之前郑州、开封、港区是单兵作战，那么自贸区的横空出世则是一个集大成者。

河南自贸区的突破，更多是在于制度性、机制性的安排，改革力度更大。自贸区将目前相关的所有优惠政策集于一体，发挥的作用是1+1+1>3。

举个最简单的例子，河南自贸区建设由省长挂帅，享受省一级的经济管理权限。意味着许多原本需要省里层层审批的事务，现在不需要省里审批了，手续走完直接备案即可。这一权限的级别，相当于副省级城市的经济管理权限。目前郑州仍然不是副省级城市。

国家级战略、郑州东移、开封西进、港区北上，老包惊奇的发现，中原地区正在形成一个快速到达郑汴港金三角经济圈，这个经济圈未来将成为拉动整个河南发展的核心所在。

『四、郑汴港价值洼地』

郑汴港金三角经济圈并不是现在才被发掘，早已被各大房企洞悉。
郑东、汴西、港区目前已经成为房地产市场争夺的热点，尤其是郑东绿博组团、港区，如今房子价格一路狂飙。比如绿博组团，从去年上半年的8000+到如今高层都已经达到了1.2万+，目前仍处于疯抢状态，而港区的房子价格如今也早已突破1.2万。

相对来说，汴西新区虽然从去年5500左右到如今均价7000+，但是作为郑汴港金三角的重要一环，相比港区、郑东，仍然有很大的增长空间，可以说汴西新区现在属于郑汴港金三角的价值洼地。

我们来对比下郑东新区已发展10年，而港区从13年起，至今也已4年，相对比汴西新区早期是一些地市开发商主导，无论是资金实力、开发经验都无法和郑东、港区比拟。

汴西新区真正发力是在16年，绿地、碧桂园、恒大、绿城等一线开发商大规模进入，汴西新区迅速升温；16年郑州房子价格疯涨，紧接着限购限贷，作为郑汴港一体化的核心红利城市，大量投资需求外溢至此。

应该说，目前的汴西新区还处于一个上升阶段，16年的火爆不过是将多年来的积压集中释放而已。在自贸区和郑汴港一体化的政策红利支撑下，及大量的市政规划、商业配套的落地，汴西新区的价值将在未来3年内逐步释放，郑汴新区未来可期。

『五、汴西核心』

整个汴西新区其实可以分为两大部分，一个是十三大街以东的区域，也是目前房地产开发的主战场。另一个是十三大街以西的运粮河组团，目前还处于起步阶段。

对比郑东新区的发展历程，我们来看汴西整体规划、区域位置及未来发展，汴西新区的核心位置应该是目前自贸区管委会所在地的十二大街左右，也就是图中所标公园区域。

虽然该区域现在离开封老城区位置较远，但是在国内“政策本位”的发展影响下，我们不难相信这里将成为如郑东CBD一样的商贸核心区，郑东CBD就是在政策的挥舞下迅速发展起来的。

而且在老包看来汴西新区的发展上半场靠开封，下半场靠自贸区及郑州。
汴西新区一至五大街早期开发的楼盘，客户群体更多是以开封本市及下属县区为主，而汴西新区下半场将加入自贸区及郑州外溢客户，自贸区的政策福利加上郑州投资外溢，将加速汴西新区的发展。

而在自贸区管委会区域内，早期及正开发的项目多是高层+洋房+别墅的高低配组合而成，后期随着区域价值的凸显，地价上涨，开发的产品也会是高层为主，因此洋房+别墅产品搭配项目将变得稀缺。

据老包考察了解，目前区域唯一比较纯粹的项目应该是东润银基望京，项目就位于自贸区管委会的对面，而容积率却仅有1.1，貌似是区域内容积率最小的项目（容积率是评判一个小区居住舒适度的最直接标准）。

据老包所知，望京项目是由新东润地产开发的，属于新东润旗下高端系产品东润泰和的延续。东润泰和是目前郑州三大大平层之一，备受好评，而望京首期100亩，规划为9栋独栋的池坊叠墅和15栋四重退台洋房，在产品规划上做了很大升级。老包认为，望京应该是东润泰和的2.0版本。

对于开封来说，自贸区核心位置，望京项目居住人群及氛围将非常纯粹，无论是现在还是未来，这样的项目都是稀缺的。

老包总结陈词：
1、大中原的一哥不是郑州，也不是开封，而是属于由郑东+汴西+港区构成的“郑开城”，汴西新区相对于郑东和港区仍处于价值洼地；
2、汴西新区上半场靠开封老城区，下半场靠的是自贸区及郑州的带动，加速汴西新区的发展；
3，汴西新区的核心是自贸区管委会所处的十二大街附近，位于管委会对面的东润银基望京，约1.1的容积率地块，洋房+别墅的产品组合，这样的项目无论是现在还是未来都是极其稀缺的。

▼望京城市展厅-郑开大道集英街东20米路北

东润银基望京真诚欢迎您的到来！